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[김종수의 부동산 이야기]제4차 수도권정비계획 톺아보기
  • 기사등록 2020-03-31 16:24:28
  • 기사수정 2020-03-31 16:24:57
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주식을 비롯한 부동산 등 재테크 수단을 통해 안정적이면서 높은 투자수익을 올리고자 하는 것은 모든 투자자의 공통적인 희망 사항이기도 하다. 특히 부동산 투자는 그동안 높은 수익률을 보장하는 안정된 투자대상으로 많은 관심을 받아왔다. 하지만 정부 성향에 따른 부동산 정책변화, 인구감소, 산업구조의 변화, 환경오염 등과 같은 국토 공간의 변화는 부동산 시장의 양극화와 부동산가격의 불안정을 초래하게 됐다. 이러한 부동산 시장에 대응, 투자 이익을 얻기 위해서는 단순히 감이나 운, 그리고 소문에 의한 투자는 투자실패로 이어져 큰 손해를 보게 된다.

 

급변하는 부동산 시장에 대응하기 위해서는 보다 체계적이고 논리적인 접근 방법으로 예측 가능한 투자전략을 수립하는 것이 필요하다. 부동산 투자는 투자대상 부동산을 분석하는 것에 그치는 것이 아니라 국토·광역·도시·생활권 공간에 대한 발전 방향 그리고 대상 부동산이 있는 지역의 미래가치를 우선 분석하고 투자대상의 가치를 판단하는 것이 중요하다.

 

부동산 투자 트렌드의 변화

 

부동산 시장이 호황기든 침체기든 투자가치가 있는 곳은 항상 있게 마련이다. 그동안의 부동산 시장은 토지보다 아파트·오피스텔과 같은 수익형 부동산에 많은 투자자가 이루어졌다. 아파트와 수익형 부동산은 누구든지 쉽게 접근할 수 있고 부동산가격이 지속 상승해 비교적 안정적인 투자대상이었다. 하지만 아파트 등은 주거복지라는 개념으로 전환함에 따라 다주택자에 대한 중과세, 대출 규제, 분양가 상한제, 분양권전매금지와 같은 강력한 규제와 인구감소 등과 같은 실수요감소는 재테크의 수단으로서 가치를 떨어트리고 있다.

 

이에 많은 주택 중심의 부동산투자자들이 토지 투자로 전환하고 있다. 토지는 부동산정책에 따른 가격탄력성이 주택과 달리 민감하게 반응하지 않는다. 또 주택과 같이 가격과 공급량을 조절하기 힘든 원천적 한계가 있어 토지 투자는 비교적 안정적인 투자대상이면서 고수익을 올릴 수 있는 부동산 투자상품이기도 하다. 다만, 주택과 달리 토지 투자는 미래가치에 대한 투자로 다양한 정보를 분석하고 가치를 도출할 수 있는 전문성이 있어야 한다. 이 때문에 초보 투자자는 정보수집과 분석 그리고 토지의 가치를 도출하는 과정이 쉽지 않아 투자를 쉽게 결정하지 못하는 경우가 많다. 또 정보에 대한 분석을 고정적 관념이나 지나치게 주관적 해석으로 토지의 가치를 잘못 판단할 때도 많아 투자실패로 이어지기도 한다.

 

그렇다면 토지의 성공적인 투자를 위해서는 어떤 방법으로 투자하는 것이 좋을까? 다음과 같은 방법을 통하면 토지도 예측 가능한 투자를 할 수 있다고 본다. 토지 투자는 주관적인 감이 아니라 객관적이고 논리적으로 접근하면 누구든지 쉽게 그리고 충분한 투자수익을 올릴 수 있다고 본다.

 

토지 투자, 어떻게 하면 잘할 수 있을까?

 

토지 투자는 미래가치에 대한 투자다. 토지가격과 가치가 상승하는 프로세스를 이해하는 것이 무엇보다 중요하다. 토지가격과 가치에 대한 단계적 변화를 살펴보면 환경적 변화, 법률적 변화, 물리적 변화의 과정을 거친다. 토지 투자는 이들 세 가지 변화의 가능성과 시점을 중심으로 살펴보는 것이 매우 중요하다.

 

①환경적 변화

 

환경적 변화란 철도·도로 등과 같은 교통망의 신설이나 확장, 산업단지의 조성, 신도시, 택지지구의 조성 등과 같이 주변 환경변화에 따라 토지의 가격이 상승하는 것은 말한다. 토지 자체에는 법률적·물리적 변화는 없지만, 주변 환경변화에 따라 지가가 크게 상승하는 변화로서 토지 투자의 출발점이라 할 수 있다. 이를 위해서는 국토종합계획, 수도권정비계획, 도시기본계획, 교통망 계획 등과 산업단지, 택지지구 개발과 같은 개발계획을 중심으로 살펴보고 이러한 요소가 투자대상 토지에 어떤 영향을 미칠 것인지에 대한 분석이 필요하다.

 

②법률적 변화

 

법률적 변화는 규제의 완화, 규제의 해제, 지목이나 용도지역의 변화와 같은 형태로 나타나게 된다. 규제의 완화란 행위 제한을 완화하는 것이다. 기존에 금지하던 행위를 할 수 있게 하는 것을 말한다. 이 경우에도 토지의 활용성이 높아지게 돼 토지가격이 오르게 된다. 규제의 해제란 개발제한구역 해제, 비오톱1등급의 해제, 보전산지(공익용 산지)의 해제, 도시공원일몰제 등에 의한 공원 해제 등과 같이 강한 규제를 해제함으로써 토지의 원래 용도로 활용할 수 있는 것을 말한다.

 

규제의 해제는 규제의 정도가 강할수록 해제에 따른 토지의 가격상승은 높아지게 된다, 토지에 대한 정당한 보상 없이 영원한 규제는 할 수 없다. 개발에 대한 규제가 강하다는 것은 곧 보전에 대한 필요성과 개발에 대한 압력이 강하다는 것을 방증한다. 이러한 토지에 가해진 규제가 해제되면 그 가치는 매우 크다고 할 수 있다. 토지 투자에서 고수익을 올릴 수 있는 토지가 바로 강한 규제가 가해진 토지로서 해제 가능성이 있는 토지라고 할 수 있다.

 

이러한 변화를 거치게 된 토지는 최종적으로 지목이나 용도지역의 변화를 통해 법률적 변화를 마치게 된다. 용도지역이란 건축할 수 있는 건축물의 종류, 용적률과 건폐율 등과 같이 토지의 효용성 변화를 가져오게 돼 토지의 가치가 질적으로 달라지는 것을 의미한다. 토지 투자는 개발을 통해 얻는 개발이익보다 규제의 완화, 해제, 용도지역 변경 등과 같이 법률적 변화를 통한 토지의 효용성이 높아지는 토지가 고수익을 얻을 수 있는 투자의 1순위라 할 수 있다.

 

③물리적 변화단계

 

환경적 변화와 법률적 변화·개발로 토지에 물리적 변화가 오는 단계다. 개발 이익인 분양과 임대수익을 올리는 단계다. 개발제한구역, 보전산지 등과 같이 법률적 규제가 해제되고 맹지였던 곳에 새로운 도로가 개설되면서 새로운 신분으로 토지가 재탄생하는 구간이다. 이때 토지는 인구 유입과 상권 활성화에 따라 토지의 가치가 상승하게 된다. 사람들의 동선 축에 따라 토지의 개별가치가 평가된다. 이처럼 토지 투자는 다양한 단계를 거치면 변화에 따라 큰 폭으로 가격상승을 가져오게 된다. 따라서 토지 투자는 현재 토지의 형태적 요소와 법률적 요소만을 중시하는 것이 아니라 현재 시점과 미래시점 사이의 변화 가능성에 중점을 둬야 한다. 토지 자체는 고정돼 있지만, 살아있는 생물처럼 항상 활발하게 움직여야 가치가 있다.

 

어디를 투자할 것인가? 도시화에 따른 국토 공간의 변화

 

토지 투자의 첫 단계가 바로 지역 선택이다. 토지 자체가 좋은 입지 조건 즉 상업지역이라고 해도 주변 상권이 쇠퇴하고 있다면 좋은 토지라 할 수 없다. 현재는 공원, 개발제한구역 등과 같이 강한 규제가 있다고 해도 역세권·나들목 등의 신설과 같은 교통망 구축이나 산업단지 조성 등으로 인한 개발압력으로 규제가 해제될 수 있는 성장 가능성을 보고 투자대상을 선택하는 것이 중요하다. 그렇다면 규제가 해제되고 성장 가능성이 있는 지역은 어떻게 알 수 있을까? 인구구조변화, 산업구조변화, 환경오염에 따른 기후변화 등에 따른 도시의 변화와 이러한 메가트렌드에 대응하기 위한 국토종합계획, 수도권정비계획, 도시기본계획 등과 같은 행정계획을 살펴보면 된다.

 

국토 공간의 변화와 도시화 과정

 

국토 및 도시 공간을 변화시킬 대표적인 메가트렌드는 인구와 산업 그리고 교통망이라 할 수 있다. 이들 3요소는 다음과 같은 3차에 걸친 도시화 과정을 거치게 되며 도시화 과정에 맞는 투자처를 선택하는 것이 중요하다. 1차 도시화는 수도권 대도시 중심으로 도시발전이 진행되는 시기다. 산업혁명 이후 농경사회에서 산업사회로 전환됨에 따라 산업이 입지한 도시로 인구가 급격하게 이동, 도시화가 이루어진 단계다.

 

우리나라는 영동(강남)개발이 이루어져 도시공간의 핵심이 강북에서 강남으로 도시의 중심이 이동하는 시기로서 투자대상은 강남지역이라 할 수 있다. 2차 도시화는 스프롤 현상으로 신도시개발이 주류를 이루었다. 산업화로 인한 도시의 인구집중 현상은 환경오염, 주거문제, 난개발 등 다양한 도시문제를 발생시켰다. 도시의 무분별한 확장으로 인한 난개발과 쾌적한 도시환경 보전을 위해 개발제한구역을 지정하고 수도권의 집중과 지역균형발전을 위한 수도권정비계획을 도입했다.

 

이후 본격적인 주거 문제 해결을 위한 대규모 신도시개발이 이루어지게 됐다. 이때 부동산 시장은 신도시 중심투자로 큰 수익을 올리는 시기였다. 3차 도시화는 수도권 중심의 메가시티 전략으로 글로벌경쟁력을 강화하고 있다. 3차 도시화는 글로벌경쟁이 치열해지면서 국토균형발전정책을 폐지하고 메가시티 중심의 국가경쟁력을 높이기 위한 정책으로 전환되는 시기다.

 

저출산으로 인한 인구감소, 고령화로 인한 도심 회귀 현상 등은 대도시 중심으로 인구집중 현상이 두드러지게 나타나고 글로벌 경쟁력 강화를 위한 대도시를 중심으로 한 메가시티 구축이 활발하게 진행된다. 수도권규제정책을 강화하는 정책에서 수도권 규제 완화와 수도권 중심의 메가시티 전략이 추진되는 현시점에서는 수도권 중심투자가 이루어져야 한다, 특히 서울과 접근성이 좋은 미개발지역이 투자의 핵심지역이라 할 수 있다.

 

메가시티 전략과 국토균형발전정책

 

지금까지 우리나라의 국토 공간 정책은 수도권 집중을 방지하기 위한 규제와 국토균형발전에 초점이 맞춰져 있었다. 수도권 규제와 국토균형발전이라는 국토 공간 계획은 우리나라뿐만 아니라 영국, 프랑스를 비롯한 유럽과 일본 등도 같은 정책을 펼쳐왔다. 하지만 인구감소, 산업구조의 변화, 글로벌 경쟁의 심화 등으로 수도권 규제를 통한 지역균형발전정책은 그 한계를 가져오게 됐다.

 

영국과 프랑스를 비롯한 유럽을 물론 일본에서도 지역균형 발전정책을 폐지하고 수도권규제완화로 메가시티 구축을 통한 글로벌경쟁력 강화정책으로 전환하고 있다. 이러한 세계적인 추세에도 우리나라에서는 아직도 수도권규제정책을  추진하고 있다. 이는 세계적인 경쟁력을 약화하는 요소로 작용하고 있다는 지적이다. 지역균형발전이라는 가치도 중요하지만, 세계적인 경제 불황과 국내의 경제 불황을 극복하기 위한 경쟁력 강화는 더욱 중요하다. 이를 위해 제4차 수도권정비계획(2021~2040)에서는 수도권에 대한 대폭적인 규제 완화 또는 규제폐지가 담길 것으로 보인다.

 

① 메가시티 전략이란

 

메가시티 전략은 인구 1000만 명 이상 거대도시를 일컫는다. 하나의 경제시장을 형성하고 있는 글로벌경제 체제와 지식정보산업에서 국가경쟁력을 높이기 위해 첨단산업인구의 집중, 교통, 문화 인프라가 구축돼 있고 풍부한 소비시장이 형성된 수도권의 규제를 폐지하고 수도권 중심의 글로벌경쟁력을 확보하기 위한 정책을 말한다. 세계적으로 메가시티는 계속 증가하며 우리나라도 메가시티 구축을 통해 국가경쟁력을 높이는 것이 시급하다.

 

② 일본의 메가시티 전략

 

영국·프랑스·일본 등 산업발전은 공장과 인구가 도시로 집중됨에 따라 지역 불균형, 도시문제가 발생했다. 이들 나라는 이를 해결하기 위해 수도권 규제를 통한 지역균형발전을 추진했다. 하지만 이러한 규제는 오히려 수도권의 경쟁력을 약화하고 기대했던 지역균형발전효과는 기대에 미치지 못했다. 이후 수도권규제 정책을 폐지하고 메가시티 전략으로 국가경쟁력을 강화하는 정책으로 전환했다.
 
일본의 메가시티 전략은 1990년 이후 고령화와 저출산으로 인한 인구감소, 제조업의 해외 이전 등에 따른 장기침체와 국가경쟁력이 약화하자 이를 극복하기 위해 제5차 수도권기본계획(1999~2015)을 수립, 수도권규제 완화와 수도권 중심의 성장관리정책으로 전환했다. 수도권규제의 대표적인 법인 공업 등 제한법을 2002년 폐지하고 2006년에는 공업재배치촉진법을 폐지했다.

 

 2013년에는 국가전략특구법을 제정해 도쿄를 첫 번째 특구로 지정, 도쿄 중심 즉 수도권 중심의 경쟁력을 높이고 있다. 일본의 이러한 수도권규제폐지와 수도권 중심 정책은 실업률 감소와 수도권의 지역 총생산액 증가 등 가시적인 경제적 효과가 나타났다. 특히 수도권 규제가 폐지되면 인구와 산업이 수도권으로 집중될 것이라는 예상과 달리 수도권으로 이동 효과가 크지 않았다. 이러한 수도권 중심의 메가시티 전략은 일본뿐만 아니라 영국, 프랑스 등에서도 큰 효과를 보고 있다.

 

일본과 유사한 인구·산업구조, 현재의 경제 상황 등은 지방 균형 발전 정책을 고집할 것이 아니라 수도권규제 완화와 메가시티 구축으로 국제경쟁력을 확보해야 할 시점이라 할 수 있다, 이를 위해서는 우리나라도 이제 ‘산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률’ ‘동법 시행령’에서 규정하는 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역에서의 행위 제한 규정을 폐지하고 일본과 같은 ‘국가전략 특구 제도’를 도입해 활발한 투자유치와 국가산업 경쟁력을 향상해 경제 활성화에 도움이 되는 정책으로 전환이 필요한 시점이라 할 수 있겠다.

 



③ 우리나라의 수도권규제정책 수도권정비계획

 

수도권정비계획이란 수도권에 과도하게 집중된 인구와 산업을 적정하게 배치·유도해 수도권을 질서 있게 정비하고 균형 있게 발전시키기 위한 수도권 정비에 관한 종합적인 계획이다. 수도권정비계획은 수도권의 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시계획, 그 밖의 다른 법령에 따른 토지 이용계획 또는 개발계획 등에 우선한다.

 

중앙행정기관의 장이나 서울특별시장·광역시장·도지사 또는 시장·군수·자치구의 구청장 등 관계 행정기관의 장은 수도권정비계획에 맞지 아니하는 토지이용계획이나 개발계획 등을 수립·시행해서는 안 된다. 수도권정비계획은 수도권의 다른 계획에 우선 적용되며 수도권의 최상위계획으로서 수도권정비계획의 내용은 수도권 공간정책에 매우 큰 영향을 미치게 된다. 따라서 수도권정비계획의 변화는 부동산 투자지역을 선정하는 데도 매우 중요한 의미가 있다.

 

수도권정비계획 진행 과정

 

우리나라의 수도권 규제정책은 일본의 수도권정비계획 및 공업 등 제한법 등을 모델로 1982년 제정된 수도권정비계획법에 따라 수도권정비계획을 수립했다. 1984년 이전까지는 수도권을 이전촉진권역, 제한정비권역, 개발유도권역, 개발유보권역, 자연보전권역으로 총 5개 권역을 1994년 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역 등 3개 권역으로 줄여 권역별로 인구집중유발시설과 대규모 개발 사업에 대한 차등적 입지규제내용을 담고 있다. 수도권정비계획은 지금까지 총 3차에 걸쳐 수립됐다. 현재 제4차 수도권정비계획이(2021~2040) 수립 중이다.

 

제4차 수도권정비계획, 수도권 규제 강화? 완화?

 

세계적으로 수도권규제정책을 폐지하고 메가시티 전략으로 전환하고 있음에도 우리나라에서는 수도권 규제에 대한 찬반논쟁이 치열하다. 찬성 측은 수도권 규제를 완화하거나 폐지하게 되면 지방의 산업과 인구가 서울로 대규모로 이동, 지역경제의 파탄을 초래하게 되며 양극화는 더욱더 심화하고 부동산가격 폭등과 환경오염과 같은 도시문제를 더욱더 증가시키게 된다고 지적하고 있다. 이들은 오히려 수도권 규제를 강화해 수도권 인구와 산업을 지방으로 분산, 지속적인 지역균형발전을 도모해야 한다고 주장한다.

 

반면 수도권규제 폐지론자는 수도권정비계획으로 인한 지역발전정책의 효과가 미미하고 수도권의 규제는 산업과 국가경쟁력을 떨어트리는 결과를 가져온다고 꼬집는다. 저출산·고령화라는 인구구조변화, 제조업 중심에서 4차 산업혁명으로 대변되는 지식정보산업으로 산업구조 변화, 글로벌 경제에서 경쟁력을 가지기 위해 영국, 프랑스, 일본 등 선진국에서도 수도권 규제를 폐지하고 수도권 중심의 메가시티 전략으로 전환해 국가경쟁력을 확보했다는 점에서 우리나라도 급변하는 경제변화에 따라 수도권 규제정책을 폐지해야 한다고 주장하고 있다.

 

수도권 부동산 투자는 4차 수도권정비계획의 방향에 따라 투자전략을 수립하는 것이 좋다. 그렇다면 4차 수도권정비계획은 수도권 규제를 강화할 것인가? 완화할 것인가? 수도권정비계획에 수도권 규제가 강화될 것인가? 완화될 것인가?는 2020년부터 시행되는 수도권정비계획의 상위계획인 제5차 국토종합계획 (2020~2040)의 내용을 살펴보면 그 방향성을 알 수 있다.

 

제5차 국토종합계획에서는 ‘모두를 위한 국토, 함께 누리는 삶터’를 비전으로 균형국토, 스마트국토, 혁신국토를 목표로 한다. 국토균형발전을 기본으로 삼고 있다. 이를 달성하기 위한 6대 추진전략으로 지역 특성을 살린 상생형 균형 발전 추진과 수도권 내 균형 발전, 질적 성장을 통한 글로벌 경쟁력 제고를 제시하고 있다.

 

이러한 내용으로 볼 때 지방균형발전정책은 지속해서 추진하며 수도권은 글로벌 경쟁력과 수도권 내 균형 발전을 강조하고 있다. 수도권 글로벌 경쟁력을 강화하기 위해서는 수도권의 규제 완화가 필수다. 수도권정비계획에 따른 권역별 규제로 지역별 불균형의 문제를 해결하고 균형발전을 위해서는 권역별 구분에 따른 규제 완화가 필수다.

 

 제4차 수도권정비계획 변화에 따른 권역별 투자 방향

 

경제침체와 산업구조변화, 인구의 도심 집중, 교통망의 발전, 글로벌 경제 등의 변화는 메가시티 경쟁체제로 전환이 필요하며 국토 공간에 대한 새로운 정책이 필요한 시점이라 할 수 있다. 대표적인 수도권규제정책인 수도권정비계획에 대한 전면폐지가 필요하겠지만, 현실적으로는 지방과의 상생 관계 등 다양한 문제로 전면폐지는 어려울 전망이다. 다만 수도권 내의 지역균형발전을 위해서는 성장관리권역, 과밀억제권역, 자연보전권역 등 권역별에 따른 차등규제는 대폭 완화될 것으로 보인다. 이러한 변화에 대응하기 위한 권역별 투자전략을 살펴보겠다.

 

①성장관리권역

 

성장관리권역이란 과밀억제권역에서 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업입지와 도시 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역을 말한다. 수도권에서 산업·인구를 집중적으로 유치해 균형 발전을 이루고자 하는 지역으로 개발규제가 비교적 완화된 곳이다. 성장관리권역에 속하는 도시개발은 주로 경기 남부지역에 집중돼 있다. 이 때문에 상대적으로 경기 북부지역은 여전히 낙후돼 성장관리권역 내에서도 지역적 편차가 매우 큰 편이다.

 

성장관리권역은 수도권정비계획상 수도권의 성장동력의 거점이 되는 곳으로 규제 완화에 상관없이 지속 성장이 가능한 지역이라 볼 수 있다. 성장관리권역으로는 동두천시·안산시·오산시·평택시·파주시·연천군·포천시·양주시·김포시·화성시 전체지역 및 남양주시·용인시·안성시·시흥시·인천광역시 일부 지역 등이 있다.

 

②과밀억제권역

 

과밀억제권역은 인구와 산업이 지나치게 집중 또는 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비가 필요한 지역으로 과밀억제권역에 밀집된 인구와 산업을 성장관리권역으로 분산하는 정책이 필요한 곳을 말한다. 대통령령이 정하는 학교, 공공청사, 연수 시설, 그 밖의 인구집중유발시설 신설 또는 증설, 공업지역의 지정 등에 대한 행위규제가 강하다.

 

과밀억제권역은 서울과 지리적으로 접근성이 뛰어나지만, 강한 규제로 성장 동력이 떨어진 지역이다. 규제가 완화하면 부동산 가치상승이 가장 기대되는 권역이라 할 수 있다. 과밀억제권역에 대한 규제 완화는 2가지 측면에서 변화를 가져올 것으로 보인다. 과밀억제권역에 속한 도시 중에서 낙후된 건물, 주택이 밀집된 도시는 도심 내 철도 유휴부지, 미군 공여지, 공공기관 이전부지, 준공업지역 등을 중심으로 도시재생을 활발하게 진행할 것이며 개발제한구역, 상수원보호구역 등으로 미개발 원형지가 풍부한 도시는 규제해제를 통해 교통망 확보, 신산업의 유치 등으로 도시의 성장동력을 확보할 것으로 기대된다.

 

과밀억제권역의 토지 투자는 철도 역세권, 고속도로나들목 등 환경적 변화로 개발제한구역 등과 같은 규제가 해제될 수 있는 지역을 중심으로 투자대상을 선정하는 것이 좋다. 과밀억제권역은 서울특별시·의정부시·구리시·하남시·고양시·수원시·성남시·안양시·부천시·광명시·과천시·의왕시·군포시 전체지역 및 남양주시·시흥시 일부 지역 등이 있다. 과밀억제권 중 투자가치가 높은 지역으로 비교적 미개발지가 풍부한 서울의 강동구와 하남시를 주목할 필요가 있다.

 

③ 자연보전권역

 

자연보전권역은 한강수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역이다. 3개 권역 중 가장 강한 규제의 대상이 된다. 수도권정비계획에 따른 규제 외에도 ‘팔당특별대책지역’ ‘팔당상수원보호구역’ ‘개발제한구역’ 등과 같이 규제가 중복돼 인구 유입, 산업의 유치가 어렵고 개발을 통한 개발이익실현이나 주변 환경변화에 따른 시세차익을 기대하기 어려운 지역이다.

 

그렇다면 자연보전권역은 4차 수도권정비계획에서 규제 완화를 기대할 수 있는가? 자연보전권역을 지정함으로써 상수원 보호와 환경 보전이라는 공공의 목적은 달성할 수 있었으나 그로 인한 개인 재산권에 대한 적절한 보상은 이루어지지 못해 이에 대한 대책이 시급하다. 자연보전권역으로 지정해 대규모 개발을 제한하는 입지규제는 오히려 소규모 개별입지로 인한 난개발과 불법으로 환경 훼손이라는 부작용이 발생하게 됐다. 자연환경 보전권역이 지나치게 광범위하게 분포해 상수원이나 환경적 보호의 가치가 크지 않음에도 강한 규제로 지역의 낙후성이 심화하고 지역 불균형을 초래하는 결과를 가져오고 있다.

 

4차 수도권정비계획에서는 지식정보산업의 성장 등과 같이 환경오염이 적은 신성장산업이 성장함에 따라 지역균형발전을 위한 자연보전권역에서의 규제를 완화할 것으로 보인다. 자연보전권역은 다른 권역보다 규제 완화의 폭을 조금만 넓혀도 토지의 가치가 크게 상승할 수 있는 지역이라 할 수 있다. 자연보전권역으로는 이천시·가평군·양평군·여주시·광주시 전체지역 및 용인시·안성시 일부 지역 등이 있다. 제2외곽순환도로 (양평 구간), 서울~양평 간 고속도로 등 새로운 도로망이 확보된 양평군과 광주시, 이천시, 가평군 등은 자연보전권역의 규제 완화로 큰 혜택을 볼 수 있다.

 

국토 공간 변화에 따른 투자전략

 

제5차 국토종합계획이 올해부터 본격적으로 시행됨에 따라 국토 공간이 새롭게 재편된다. 특히 2021년부터는 4차 수도권정비계획도 시행돼 수도권에 큰 변화가 예상된다. 수도권 공간변화에 따라 부동산 핫플레이스로 등장한 도시 중 하나가 바로 과밀억제권역에 속한 하남시다.

 

그 이유는 바로 과밀억제권역, 개발제한구역 등과 같이 규제로 풍부한 미개발 원형지를 보유하고 있다는 점, 그리고 100만 평 규모의 개발제한구역 해제 지역에 대한 체계적 개발 필요성과 서울과의 접근성, 제3기 신도시인 교산신도시, 3·5·9호선의 연장, 포천~세종 간 고속도로의 초이나들목 개설 등과 같은 교통망 확보, 그동안 하남시 발전을 가로막는 방해물인 수도권정비계획의 규제 완화에 대한 기대감은 하남시의 성장 가치를 높여준다.

 

하남시는 인구와 산업, 규제 완화에 따른 개발압력으로 구도심 중심의 도시재생과 제3기 신도시 중심, 초이나들목과 지하철 연장노선 역세권 중심으로 자족도시로 성장할 수 있는 기반을 마련하고 있다. 투자 포인트는 GB해제 (100만 평) 지역, 미군공여지, 미사리, 성남골프장, 초이IC, 지하철 연장노선의 역세권, 제3기 신도시 등 대규모 개발이 예상되는 지역이다. 하남시와 더불어 서울의 강동구, 송파구 등도 미개발지역, 9호선 연장노선의 역세권 지역을 중심으로 새로운 성장 동력을 가진 곳으로 투자 잠재력이 풍부한 곳이라 할 수 있다.

 

김종수 부동산칼럼니스트


참고자료: 21C메가시티 경쟁시대 수도권규제의 진단과 해법. 경기연구원, 조성호 P43 재
정리, 제5차 국토종합계획, 수도권정비계획법

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  • 기사등록 2020-03-31 16:24:28
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