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-9억 원 미만, 3년간 선균형 확보 후 7년간 제고
-토지, 현실화율 65.5%→90%


부동산 공시가격이 시세의 90%까지 오른다. 또 1가구 1주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하 주택의 재산세율은 줄어든다.

 

국토교통부와 행정안전부는 3일 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따라 부동산 공시가격이 적정 수준의 시세를 반영할 수 있도록 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립·발표했다. 서민 주거 안정과 공시가격 현실화에 따른 세부담을 완화하기 위해 ‘재산세 부담 완화방안’도 내놨다.

 

공시가격은 조세·복지 등 사회 여러 분야에 활용되는 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성 등을 담보하는 기반이다. 그러나 그동안 50~70% 수준의 낮은 시세반영률, 유형·가격대별 현실화율 격차 등 불형평·불균형 문제가 지적돼 왔다.

 

국토부는 지난해 12월 ‘부동산 공시가격 신뢰성 제고 방안’을 통해 현실화 계획 수립을 제기했고, 올해 4월 부동산공시법 개정으로 법적 근거도 마련됐다.

 

국토연구원 등 연구를 통해 마련된 계획안은 관계기관 협의와 공청회, 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 확정됐다.

 


◇공시가격 현실화 본격화…연간 약 3%p씩 인상

 

부동산 공시가격은 시세의 90% 수준까지 점진적으로 현실화한다.

 

올해 기준 공시가격의 현실화율은 토지 65.5%(표준지), 단독주택 53.6%(표준주택), 공동주택 69.0% 수준이다. 현실화가 완료되면 90%로 유형별로 같은 수준이 된다.

 

국토부는 “시세 반영률 목표치인 90%는 부동산공시법상 적정가격(통상적 시장에서 정상적 거래가 이뤄질 경우 성립 가능성이 가장 높은 가격)을 공시하도록 한 법률 취지에 따라 최대한 시세를 반영하되 공시가격 조사·산정 과정에서 발생할 수 있는 오차를 고려했다”고 설명했다.

 

이어 “현실화 목표를 달성하면 유형별 현실화율의 형평성을 확보할 뿐만 아니라 가격대별로 공시가격의 시세 반영률에서 차이가 있던 문제도 개선된다”고 전했다.

 

현실화율은 평균적으로 연간 약 3%포인트씩 오르게 된다. 이렇게 되면 공동주택은 가격대별로 5~10년, 단독주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 현실화 목표를 달성한다.

 

개별부동산간 현실화율의 편차가 넓게 분포하는 점을 고려해 초기 3년간(2021~2023) 유형 내에서 현실화율의 균형성을 제고하고, 이후 연간 약 3%포인트씩 현실화율을 높인다.

 

올해 기준 시세 9억 원 미만 공동주택의 평균 현실화율이 68.1% 수준이다. 2023년까지 70%를 목표로 균형성을 확보한 이후 2030년까지 90% 목표를 달성한다.

 

평균 현실화율이 52.4%인 시세 9억 원 미만 단독주택은 2023년까지 55%를 목표로 균형성을 확보하고 2035년까지 90%가 된다.

 

9억 원 미만보다 높은 균형성을 확보한 만큼 2021년부터 연간 약 3%포인트씩 현실화하게 된다.

 

공동주택은 시세 9억~15억 원 구간은 7년간, 현실화율이 높은 15억 원 이상은 5년에 걸쳐 목표에 도달한다. 같은 가격대의 단독주택은 유형간 형평성과 함께 상대적으로 낮은 현실화율을 고려해 시세 9억~15억 원 구간은 10년, 15억 원 이상은 7년 동안 현실화한다.

 

단위면적당 가격을 공시하는 토지는 이용 상황별 편차가 크지 않은 점을 고려해 시세 9억 원 이상 주택과 동일하게 내년부터 연간 약 3%포인트씩 현실화한다.

 

올해 현실화율은 주거용 64.8%, 상업용 67.0%, 공업용 65.9%, 농경지 62.9%, 임야 62.7% 등이다.

 

현실화 방식은 유형별 제고 폭의 형평성을 확보하되 같은 유형 내에서 가격대 간 균형성을 조기 확보할 필요성도 고려했다.

 

연간 현실화 제고폭(약 3%포인트)은 현실화 기간이 너무 장기화하지 않으면서 단기간 내 공시가격 급등에 따른 부담도 고려했다.

 

현실화율이 현저히 낮은 부동산의 공시가격 급등에 따른 부담을 고려해 연도별 제고 상한은 6%포인트(평균 제고분의 2배)로 적용한다.

 

◇ 1가구 1주택 공시가 6억 미만 주택 재산세율 인하

 

1주택 보유자의 재산세 부담 완화를 위해 1가구 1주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하 주택의 재산세율을 내년부터 인하한다.

 

국토부는 대상 주택은 서민 주거 안정과 주택 공시가격 현실화에 따른 세부담 완화 취지를 고려해 공시가격 6억 원 이하로 결정하고, 세율은 과세표준 구간별로 0.05%포인트씩 낮추기로 했다고 말했다.

 

재산세는 초과 누진과세다. 이번 세율 인하로 국민 개인별로 받는 재산세 감면 혜택을 보면 ▲공시가격 1억 원 이하 최대 3만 원 ▲1억~2억5000만 원 이하 3만~7만5000원 ▲2억5000만~5억 원 이하 7만5000원~15만 원 ▲5억~6억 원 이하 15만~18만 원이 감면된다.

 

감면율은 최대 50%에서 최소 22.2%다. 공시가격 1억 원 이하 주택은 50%의 감면 혜택을 받을 수 있다. 초과 누진과세의 특성상 주택가격이 높을수록 감면율은 낮아진다.

 

1주택 보유자의 상당 부분이 이번 세율 인하로 혜택을 받을 수 있을 것으로 보인다. 전체적으로는 연간 4785억 원(3년간 약 1조4400억 원)의 세제지원 효과가 있을 것으로 예상한다.

 

이번 세율 인하는 2023년까지 3년간 적용하고 주택시장 변동상황, 공시가격 현실화 효과 등을 고려해 추후 재검토할 예정이다.

 

인하된 세율은 내년 재산세 부과분(과세기준일 6월1일)부터 적용한다. 이를 위해 정기국회에서 지방세법 개정을 논의할 예정이다.

 

◇ “개별부동산가격 검증 강화…표준부동산 규모 확대”

 

현실화 방식을 고려해 연도별 공시가격은 직전 연도 말 시세를 조사하고, 연도별 현실화 목표치를 반영, 산정된다.

 

현실화에 따른 공시가격 변동은 공동주택 연 3~4%, 단독주택 3~7%, 토지 3~4% 수준이 될 전망이다.

 

시세 9억 원 미만 주택은 선균형 제고 기간 중 연간 1~1.5% 수준으로 상승한다. 현실화율이 낮은 단독주택 중에서 시세 9억 원 이상은 연간 4~7% 수준으로 상대적으로 변동 폭이 클 것으로 예상된다.

 

현실화는 정확한 시세 조사에 기반하고 있어 산정기준을 명확화하고 산정 시세에 대한 검증·심사도 대폭 강화된다.

 

시세 산정의 참고가 되는 거래사례의 선정기준과 부적정 참고사례 배제기준을 명확히 제시해 조사자별 자의성을 배제한다.

 

자동가격산정모형을 통한 대량검증, 감정평가사와 감정원 간 교차심사, 외부전문가 심사 등 엄격한 심사를 거칠 계획이다.

 

지자체에서 결정하는 개별부동산가격이 국토부의 표준부동산가격에 따라 현실화하도록 표준, 개별 공시가격 간 정합성을 제고한다.

 

이원화된 표준, 개별 가격산정시스템을 연계·통합해 개별부동산가격에 대한 검증을 강화하고, 표준부동산 규모도 확대한다.

 

공시가격 현실화 계획은 내년 공시가격 산정부터 적용된다.

 

국토부는 “관계부처 협의체를 구성해 매년 현실화율 목표 대비 실적을 점검하고, 공시가격에 대한 연차보고서에 실적과 점검 결과를 포함, 국회에 제출할 예정”이라며 “3년 단위로 추진현황을 종합 점검해 공시가격뿐만 아니라 조세·부담금·복지제도 등 관련 제도에 대한 영향을 분석하고, 필요하면 계획을 보완해 나갈 것”이라고 했다.

 

최진철 기자 hkbnews19@hkbnews.com

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  • 기사등록 2020-11-03 17:24:31
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