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요즘 신문 기사를 보면 가을 이사철을 맞아 전·월세 시장이 그야말로 아노미 상태다. 전셋집에서 내쫓긴 임차인이 자신의 집에 살던 임차인을 내보내고, 임대인·임차인 모두 각자도생하려다 보니 분쟁도 심심치 않게 발생하고 있다.

 

전세는 다른 나라에서 찾아보기 힘들고 우리나라에만 있는 특별한 거주 형태다. 이 전세는 매매금액의 70~80%나 되는 보증금을 내야 하는데 이러한 혼란 상황에서 고액의 전세보증금을 어떻게 하면 안전하게 지킬 수 있을까?

 

‘전세’란 법률적으로는 주거용 건물 임대차라고 할 수 있다. 우리나라는 임대인보다 사회적 약자라고 할 수 있는 임차인의 주거생활 안정과 경제적 기반을 보호하기 위해 주택임대차보호법을 제정해 몇 가지 특례를 두고 있다.

 

우선 주거용 건물의 임차인이 주택을 인도받고 주민등록, 즉 전입신고를 마치면 임차권 등기를 하지 않았더라도 그다음 날부터 마치 등기를 한 사람처럼 제삼자에 대해 대항할 수 있다. 자기보다 후순위 권리자에 대해 해당 건물을 계속 사용하면서 인도를 거절할 수 있는 것이다.

 

여기에서 전입신고는 새로운 거주지 관할 기관의 주민센터에 하거나 정부민원포털 정부24를 통해 인터넷으로도 할 수 있다. 그러면 임대인과 임차인 사이에 임대차계약이 있었다는 것은 어떻게 입증할까?

 

문서작성자가 아니더라도 주택임대차계약서 원본과 신분증을 가진 사람이 임대차계약서에 확정일자를 받으면 된다. ‘확정일자’란 이를 부여받은 해당 날짜에 그 임대차계약서가 존재한다는 것을 공기관에서 증명하는 것으로 주택 소재지의 읍·면·동 행정복지센터, 시·군·구의 출장소, 법원 등기소, 공증인법에 따른 공증인 등에서 받을 수 있다. 인터넷으로는 대법원 인터넷등기소에서도 부여받을 수 있다.

 

이처럼 확정일자를 받은 임대차계약서가 있고, 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 하게 되면 어떠한 권리가 생길까? 앞에서 본 대항력과 함께 우선변제권을 취득하게 된다. 임대인의 채권자에 의한 강제집행, 담보권 실행 또는 임대인의 국세체납으로 인해 그 주택이 경매 또는 공매될 때는 후순위권리자나 일반 채권자보다 우선해 그 주택의 환가대금으로부터 자신의 보증금을 변제받을 수 있는 것이다.

 

임대차보증금이 소액일 때는 그 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제를 받을 수 있다. 이처럼 최우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위는 서울 1억1000만 원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외)·세종시·용인시·화성시 1억 원, 광역시·안산시·김포시·광주시·파주시 6000만 원, 그 밖의 지역 5000만 원이다.

 

최우선변제를 받을 수 있는 한도액은 서울 3700만 원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외)·세종시·용인시·화성시 3400만 원, 광역시·안산시·김포시·광주시·파주시 2000만 원, 그 밖의 지역 1700만 원이며 시기에 따라 다를 수 있으니 유의해야 한다.

 

그런데 이렇게 세입자가 강력하게 보호받다 보면 그로 인해 생각지도 않았던 상황이 발생할 수도 있다. 그래서 주거용 건물의 임대인, 임차인, 소유자, 환매권자 등 그 임대차에 이해관계가 있는 사람 및 임대차계약을 하려는 사람으로서 임대인의 동의를 받을 때는 2014년 1월 1일 이후 확정일자를 부여받은 임대차 목적물, 임대인·임차인 인적사항, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간 등 임대차 정보의 제공을 요청할 수 있다.

 

전세 시장의 불안이 계속되고 전세물건을 찾기도 힘들지만, 우리의 소중한 재산을 보호받기 위해서는 어쩔 수 없다. 자신의 권리는 당당히 행사합시다.

 

※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

김창희 법무법인 청림 변호사
서울고등검찰청 송무부 부장검사
제22대 인천지방검찰청 부천지청 지청장
서울서부지방검찰청 차장검사

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  • 기사등록 2020-11-06 16:22:15
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